00:00:01: Deutsche Bank präsentiert PERSPEKTIVEN to go ihr Audio-Podcast rund um das Thema steinge Finanzierungskosten.

00:00:11: Hohe Inflation und sinkende Immobilienpreise was bedeutet das für potentielle Haus und Wohnungskäufer

00:00:18: wie steht es überhaupt um die Immobilienbranche darüber sprechen Uli Stefan von der Deutschen Bank und ich in den PERSPEKTIVEN to go mein Name ist Jessica schwarzer und damit herzlich willkommen Uli die einen freuen sich über sinkende Preise die anderen ärgern sich über steigende Finanzierungskosten lohnt sich der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung jetzt überhaupt

00:00:36: bei sinkenden Preisen würde ich ein bisschen zocken weil sie sinken sicherlich nicht überall und sie sinken vor allen Dingen ja noch nicht besonders stark.

00:00:45: Also werden im Durchschnitt der Republik einen gewissen Rückgang aber in Ballungszentren fallenden dort wo Menschen gerne hinziehen daran war eben kaum

00:00:55: Preis Rückgänge und insofern sind Immobilien nach wie vor teuer.

00:00:59: Auf der einen Seite und auf der anderen Seite hast du eben diese Zahl steigende Zinsen Hypothekenzinsen die ja

00:01:06: na ja so mal so um die 4% im Moment liegen je nachdem wo man hin gucken wie lange man auch finanzieren möchte und das macht Immobilien natürlich insgesamt schwer finanzierbar für normale Menschen und Familien Haushalte vor allen Dingen

00:01:21: kannst du da mal ein Beispiel geben wie stark das reinhaut mit diesen steigenden Finanzierungskosten

00:01:27: ich habe kein neues Auto geleast genauso teuer wie das davor und habe fast 50% mehr Leasingrate und das ist wirklich nur der Zinssatz ja ich gucke immer wir sind sozusagen früher Immobilien gehandelt worden da gucke ich mir dann an

00:01:40: wie sind die Preise pro Quadratmeter und ich kann mich gut erinnern dass wir vereinigen die also ist schon

00:01:47: zugegebenermaßen wirklich paar Jahre her da haben wir sogar drei bis 4000 € pro Quadratmeter gerechnet wenn man das heute tun würde dann kämen da sicherlich ganz andere Preise bei raus als mit den 10000 die ja zum Teil bezahlt werden also hier auch im in Frankfurt und im Frankfurter Speck

00:02:07: Gürtel immer so schön sagt ist man also relativ schnell da

00:02:11: wenn ich beispielsweise dann von der 100 Quadratmeter Wohnung ausgehe und geh von 10000 € pro Quadratmeter aus dann bin ich also ganz schnell bei 1000000 was er schon mal ein.

00:02:21: Durchaus hoher Betrag ist

00:02:23: wie gesagt 4% auf 1000000 würde 40.000 ergeben eine wenn ich jetzt frühere Zeiten anlege vielleicht mit acht

00:02:33: Prozent Zinsen und 3000 € pro Quadratmeter bei 300 000 das wären ein 24000 also im Grunde eine Frau.

00:02:43: Doppelung der Finanzierungskosten für solche Immobilien das bedeutet dann natürlich auch dass die Mieten entsprechend nachziehen weil die Investoren ja nicht nur den Zins den sie zahlen ausgeglichen haben wollen sondern auch noch eine gewisse Rendite

00:03:00: und deswegen sehen wir ja auch und ließen die auch die Schlagzeilen das in Deutschland aber sicherlich gilt das auch für Europa und die Vereinigten Staaten doch einige Bauprojekte jetzt ab

00:03:10: gesagt worden sind weil eben die finanziert.

00:03:14: Kite durchaus gelitten hat und dazu kommt ja auch noch das natürlich gerade beim Neubau auch die Baumaterialien bzw die Bauvorschriften.

00:03:25: Bauen entsprechend teuer gemacht haben also deshalb glaube ich gibt

00:03:29: gibt es schon einen gewissen seine sie ein gewisses Fundament an Preis bei Immobilien der voraussichtlich nicht unterschritten werden wird dann wird nämlich einfach nicht mehr gebaut bzw die Leute sind nicht bereit ihre Immobilien dann unter diesem Preis zu verkaufen.

00:03:45: Du hast ja auch gerade schon mieten angesprochen man muss ja nicht

00:03:48: Stanzmaschine eigenen Immobilien man kann sie ja auch vermieten da gibt's ja auch einige Unterschiede deren nicht mehr bewusst sein muss also sprich steuerlich aber eben auch was kann ich absetzen was nicht ist eine Immobilie denn unter den Gegebenheiten im Augenblick noch eine gute

00:04:05: Geldanlage das kommt natürlich darauf an ob ich sie denn dann auch wirklich dafür vermieten kann also wenn ich bei meinem Beispiel

00:04:11: von vorhin bleibe bei einer Millionen und sage ich habe einen Zins von 4% ich will vielleicht eine Rendite haben von 3% die halte ich jetzt noch nicht mal für extrem hoch

00:04:21: weil ich ja da auch immer dann vergleichen muss mit Bundesanleihen und dann muss ich natürlich gewisse Risikoaufschläge machen eine Immobilie ist weniger liquide eine Immobilie musste möglicherweise repariert werden irgendwann eine Immobilie

00:04:34: muss saniert werden das haben wir auch das Problem da kommt ja auch so einiges politisch auf uns zu

00:04:38: selbstverständlich mit den Maßgaben die jetzt ja auch von der Politik vorgegeben werden also nehmen wir mal an wir hätten dann eine 1

00:04:46: Rendite insgesamt von 7 % der Männer bei 70000 wenn ich das durch 12 rechne dann bin ich also schnell bei einem Mietzins der eben für song mal Otto-Normalverbraucher Krumlov

00:04:58: komm doch stemmbar ist oder nicht mehr Stember ist und das nutzt mir natürlich gar nicht wenn ich da eine ganz tolle Immobilie.

00:05:05: Erworben habe ich mir sie vielleicht als Investor auch leisten kann aber ich kann sie nicht mehr vermieten weil es sich einfach keiner leisten kann und das ist sozusagen das Problem

00:05:14: vor dem wir stehen und wie ich vorhin gesagt habe warum eben auch einige Projekte im Moment abgesagt werden weil man muss ja dann auch das was ich an Miete nehmen

00:05:22: darf dann immer ein Stück weit mit dem Mietspiegel anschauen der in der entsprechenden Region oder Stadt herrscht und dann liege ich eben oft doch erheblich da drüber wie gesagt dass das wird es nur noch eins sehr ausgewählten und kleinen Kreis an Menschen geben die bereits in einem solchen Mietzins nicht um 13 Uhr sondern auch in der Lage sind einen solchen Mietzins zu bezahlen

00:05:44: also ein schwieriges Thema trotzdem heißt es ja immer Immobilien gelten als Inflationsschutz stimmt denn das im Augenblick dann überhaupt noch

00:05:53: ja wir haben in den 70er Jahren als wir ja auch schon mal so hohe Inflation hatten

00:05:58: wobei sie in Deutschland nie über 10% war das Phänomen das auch zuerst da die Immobilienpreise ein Stück weit nachgegeben haben sie sind aber im Grunde genommen neben

00:06:09: der einigen Edelmetallen die einzige Anlageklasse gewesen die

00:06:14: eine positive Realrendite verzeichnet hat die warten nicht wirklich hoch aber es war eben positiv und vor allen Dingen im Vergleich zu Anleihen oder auch Aktien die doch sehr stark.

00:06:29: Witten haben in dieser Zeit der sehr hohen Inflation und dann natürlich auch der Bekämpfung dieser Inflation durch entsprechende.

00:06:36: Zinssteigerungen der Notenbanken war das natürlich eine ganz attraktive Geldanlage ob sie jetzt wieder so kommt hängt von vielen Gegebenheiten ab

00:06:45: wie gesagt ich gehe davon aus dass es da einen natürlichen Boden gibt bei den Immobilien weil die Nachfrage nach wie vor hoch ist

00:06:53: und auch offensichtlich nicht zurück geht es gibt ja durchaus Prognosen darauf für Deutschland ist die Bevölkerung noch weiter wächst auf 85 Millionen die Menschen ziehen dann typischerweise nicht irgendwo Ausland sondern doch in die in die Städte hinein von daher wird die Nachfrage dort hoch bleiben

00:07:11: das verbunden mit den Klimaschutz Anforderungen das verbunden mit den Baukosten bzw auch im Bestand natürlich mit dem Vergleich.

00:07:20: Wie sieht's denn woanders aus dürfte dazu führen dass wir weiterhin hier Immobilienpreise auf einem hohen Niveau aussehen werden

00:07:28: gibt ja nicht du Wohnimmobilien also es gibt ja auch Gewerbeimmobilien wie sieht's da aus also Büros Lagerflächen Einzelhandel Hotels gibt da ja jede Menge unterschiedliche Anlageklassen die ich mir vielleicht auch als Investor mal anschauen könnte

00:07:40: finding in den USA sind im Moment die sogenannten commercial real estates wieso schönen heißen in der Diskussion.

00:07:47: Hier geht's insbesondere um Bürogebäude weil

00:07:51: natürlich auch bedingt durch Corona viele Menschen nach wie vor im Homeoffice sind ist die die Leerstandsrate bei Büros relativ hoch man kann auch nicht alle direkt in Wohnungen umbauen zumindest nicht zu einem halbwegs vernünftigen

00:08:05: Preis und deswegen sind die sozusagen aus zwei Seiten in der Klemme auf der einen Seite durch die relativ hohen Leerstände auf der anderen Seite auch hier bei Anschlussfinanzierung über die hohen Zinsen man muss aber sagen dass es laut Analysen 80% oder bis zu 80% oder sogar noch mehr der Immobilien

00:08:25: der Büroimmobilien ein Wert erzielen oder einen kapitalstrom erzielen der auch höhere Zinsen bezahlbar macht insofern

00:08:35: mache auch was in dieses Problem nicht nicht zu sehr erhöht wird denn im Bereich der gewerblichen Immobilien sind eben auch noch Hotels die zunehmend besser laufen und zunehmend besser ausgebucht sind Logistikzentren die sowieso sehr profitabel sind das gleiche gilt auch für die Industrie

00:08:52: beim Einzelhandel haben wir glaube ich auch das Schlimmste im Moment hinter uns also auch da sind die Probleme nicht so vorhanden sie sind im Moment speziell auf 1.

00:09:02: Sehr enges Segment im Bereich der Büroimmobilien fokussierte und da sollte man dann tatsächlich ein Stück weit vorsichtig sein

00:09:11: wenn ich mich für eine solche Anlage interessiere wie sollte ich investieren das gibt ja geschlossen und offene Fonds wer da das ein oder das andere.

00:09:21: Zu präferieren

00:09:22: was ist WAP der unterschied Unterschied ist ganz einfach erklärt bzw schon mit den Worten geschlossen und offen ausreichend beschrieben

00:09:32: bei offenen Immobilienfonds hat der Gesetzgeber in der Finanzkrise eine Änderung vorgenommen sie sind nicht mehr täglich mit großen Summen handelbar weil da einige.

00:09:43: Professionelle Investor oder institutionelle Investoren und diese offenen Immobilienfonds als Geld mag

00:09:49: surogat wie es so schön heißt benutzt haben weil ihre diten einfach höher waren also Geld reingesteckt der Immobilien

00:09:57: Manager hat dann Immobilien gekauft dann wird das Geld wieder ausgezogen das war dann Liquide nicht vorhanden die Fonds mussten geschlossen werden und so weiter und so fort wir kennen diese ganzen

00:10:05: Geschichten von vor 10-15 Jahren das ist heute eben nicht mehr der Fall und insofern ist glaube ich auch dieses Instrument ein sichereres geworden also vor dem Hintergrund der Schließung unterliquidität gesprochen richtig die Anteile.

00:10:22: Tickets ohne Haltefrist oder ja genau so ist das und

00:10:26: deswegen wie gesagt ist die Liquidität ein Stück weit eingeschränkt aber sie ist natürlich immer noch völlig anders als bei den geschlossenen Fonds wo man er sein Geld zum Teil 10 und plus Jahre also über 10 Jahre

00:10:38: bindet nicht dran kommen meistens dann auch eher an ein ob.

00:10:42: Weggebunden ist wohingegen die offenen Immobilienfonds in verschiedene Objekte

00:10:48: investieren können also da gibt es schon Unterschiede und es kommt am Ende natürlich wie immer im Leben auf das Risikoprofil des Anlegers an ob er das ein oder andere möchte wie gesagt gerade bei geschlossenen muss man sich glaube ich noch mal an.

00:11:00: Intensiver mit der Sachlage beschäftigen wo genau fließt das Geld rein wie sie dort die erwarteten Kapitalströme woher soll das Kommen und ist das dann auch nachhaltig im Sinne von glaube ich auch und glaube noch andere das

00:11:15: dieser Zahlungsstrom über 10 15 20 Jahre durchgehalten wird weil wie gesagt die die Zinsbindung

00:11:22: bzw die Kapitalbindung hier eine ganz andere ist als bei den offenen Immobilienfonds mit Aktien von Immobilienkonzern aus macht das Sinn sich die vielleicht mal anzuschauen die haben ja zuletzt.

00:11:33: Auch ziemlich gelitten kann man da vielleicht das ein oder andere Schnäppchen machen oder würdest du sagen aber dass man auch das Aktienrisiko zusätzlich zum immobilienrisiko

00:11:41: dafür mischt man vielleicht zu viel Anlageklassen also ich glaube dass es noch volatil bleiben wird aber ich finde es zunehmend spannend muss ich gestehen wir haben doch erhebliche Kursverluste gesehen bei Immobilienaktien

00:11:56: und ich glaube dass das ein oder andere da mittlerweile übertrieben ist man muss sich ja nicht Nerven bewahren die guten Nachrichten stehen nicht unmittelbar vor der Tür die Zinsen werden

00:12:08: voraussichtlich weiter angehoben werden von den Notenbanken aber da mal so den ein oder anderen ersten Schritt zu machen wer das entsprechende Risikoprofil hat ist nachts noch ruhig schlafen kann und so weiter und so fort all diese Dinge mehr die da berücksichtigt werden

00:12:24: wir müssen für den kann das schon mittlerweile eine spannende Angelegenheit sein wenn man sich einfach die Kursverluste in der letzten Monate anguckt dann wie gesagt

00:12:34: glaube ich dass wir da langsam aber sicher an einen Boden geraten werden.

00:12:38: Bin mir zwar nicht sicher aber ich könnte mir vorstellen dass es da auch Bronson ETS gibt die gibt's ja eigentlich auf jede Branche vielleicht kann man dann auch schauen dass man da das Risiko über mehrere

00:12:45: freut oder ja das sollte man ja immer tun das Risiko streuen insofern gilt das natürlich auch sendet der Immobilie nackt.

00:12:53: Wir war ein spannendes Thema ich denke bei Immobilien wenn wir den kommenden Monaten vor einigen angerichtet Zinsentwicklung immer mal wieder sprechen für heute ist aber Schluss vielen Dank.

00:13:03: Perspektiven to go.

00:13:05: Music.